Uitponden of verhuurd verkopen? Zo maak je de keuze in Utrecht en Amersfoort

Kort antwoord: uitponden betekent dat je verhuurde woningen één voor één verkoopt zodra ze leegkomen. Een lege woning brengt meestal meer op dan een verhuurde, omdat dan ook kopers bieden die er zelf gaan wonen. Verkopen met de huurder erin kan meteen, maar tegen een lagere prijs. Welke route meer oplevert, verschilt per woning.

Je huurder zegt op. Verhuur je de woning opnieuw, of wil je verkopen? In Utrecht en Amersfoort kiezen steeds meer verhuurders voor verkopen. Utrecht telt nu 16% minder particuliere huurwoningen dan twee jaar geleden.

Wat is uitponden?

Bij uitponden verkoop je huurwoningen los van elkaar, meestal als een huurder vertrekt. De koper gaat er vaak zelf wonen. Bij verkopen in verhuurde staat koopt een andere belegger de woning, met de huurder en het huurcontract erbij.

Je kunt de huur niet opzeggen om de reden dat je wilt gaan verkopen. De wet sluit verkoop uit als reden voor ‘dringend eigen gebruik’, en bij verkoop gaat het huurcontract over op de koper (‘koop breekt geen huur’). Uitponden gaat dus in het tempo waarin huurders zelf vertrekken.

Hoeveel huurwoningen worden er verkocht?

Particuliere verhuurders in de gemeente Utrecht hadden op 1 januari 2026 nog 14.505 huurwoningen, blijkt uit cijfers van het CBS. Twee jaar eerder waren dat er 17.210, dus 2.705 meer. Dat is een daling van 16%. In Amersfoort ging het aantal van 3.540 naar 3.020, min 15%. Landelijk was de daling 11%.

Volgens het Kadaster verkochten beleggers in 2025 in de gemeente Utrecht 1.500 woningen aan mensen die er zelf gingen wonen. Alleen in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag waren het er meer. In Amersfoort ging het om 290 woningen.

Kopers zijn er nog genoeg. In de NVM-regio Utrecht (de hele provincie, dus ook Amersfoort) stonden in het derde kwartaal van 2026 23,6% meer woningen te koop dan een jaar eerder. Dat komt volgens de NVM “vooral door uitponden van voormalige huurwoningen”. Toch ging 75,6% van de woningen boven de vraagprijs weg, na gemiddeld 26 dagen.

Wat veranderde de middenhuurwet?

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Woningen tot en met 186 punten in het woningwaarderingsstelsel hebben een maximale huur; bij 186 punten is dat in 2026 € 1.228,07 per maand. Voor middenhuurwoningen (144 tot en met 186 punten) geldt de maximale huur alleen bij nieuwe contracten. Een contract van vóór 1 juli 2024 blijft zoals het is. Sinds die datum zijn vaste huurcontracten ook weer de norm.

Vertrekt je huurder, dan mag je de woning dus vaak alleen tegen een lagere huur opnieuw verhuren. Een belegger rekent met die huur, dus ook verhuurd verkopen levert dan minder op. Dat maakt leeg verkopen voor veel verhuurders aantrekkelijker.

Leeg of verhuurd: wat scheelt het?

Een belegger betaalt voor een verhuurde woning minder dan de leegwaarde. Hij krijgt huur, maar kan er niet zelf in en weet niet wanneer de huurder vertrekt. Hoeveel minder hangt vooral af van de huur.

De Belastingdienst legt dat vast in de leegwaarderatio, de tabel voor box 3. Die is gebaseerd op onderzoek naar woningen die in verhuurde staat zijn verkocht. Hoe lager de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager de waarde:

Rekenvoorbeeld (bedachte bedragen, geen taxatie). Je hebt een appartement in Utrecht met een WOZ-waarde van € 450.000, en leeg is het ook zoveel waard. De huurder betaalt € 1.000 per maand, € 12.000 per jaar. Dat is 2,7% van de WOZ-waarde, en daar hoort in de tabel 84% bij: € 378.000. Leeg verkopen levert in dit voorbeeld € 72.000 meer op.

Wachten tot de woning leeg is, kost ook geld. Geef je € 15.000 uit aan opknappen en mis je € 5.000 aan huur, dan blijft er € 52.000 verschil over.

De tabel is een fiscale maatstaf. Wat een belegger echt biedt, hangt ook af van de staat van de woning, het huurcontract en de rente. Verwacht je dat je huurder nog jaren blijft, of heb je het geld nu nodig, dan kan verhuurd verkopen toch de betere keuze zijn. Daarom rekenen we het per woning uit.

Wie mag je woning kopen? De opkoopbescherming

Utrecht en Amersfoort hebben allebei een opkoopbescherming. Koopt iemand een bestaande woning met een WOZ-waarde onder de grens, dan mag hij die de eerste vier jaar niet zonder vergunning verhuren. In Utrecht ligt de grens op € 686.000 (sinds 1 juli 2026), in Amersfoort noemt de gemeente een grens van € 418.100 (per 1 april 2026).

Was de woning bij de overdracht al minstens zes maanden verhuurd, dan geldt de regel niet. Een belegger kan een woning met zittende huurder dus gewoon kopen. Verkoop je een lege woning onder de grens, dan zijn je kopers vooral mensen die er zelf gaan wonen. Bij uitponden verkoop je toch al aan die groep.

Een pand splitsen in Utrecht

Staan er meerdere woningen in één pand, dan kun je ze pas los verkopen na een splitsing in appartementsrechten. De notaris legt die vast in een splitsingsakte. In Utrecht heb je daarvoor een vergunning nodig als het gebouw 25 jaar of ouder is, en voor een verbouwing eerst een omgevingsvergunning.

Wil je één woning opdelen in meer woningen, dan moet de oorspronkelijke woning in Utrecht minimaal 140 m² zijn en elke nieuwe woning minimaal 50 m² (in de binnenstad 40 m²). In Amersfoort loopt splitsen via een omgevingsvergunning. Vraag de gemeente vooraf wat er voor jouw pand nodig is.

Box 3 en overdrachtsbelasting

In box 3 telt een verhuurde woning mee voor de WOZ-waarde maal het percentage uit de tabel hierboven. Het kabinet wil box 3 vanaf 2028 baseren op het werkelijke rendement, met belasting over de winst bij verkoop. Dat wetsvoorstel ligt nog bij de Eerste Kamer.

Ook de koper betaalt belasting. Een belegger betaalt in 2026 8% overdrachtsbelasting, iemand die er zelf gaat wonen 2%, en een starter tot 35 jaar niets bij een woning tot € 555.000. Volgens het kabinet zorgden eerdere verhogingen van het beleggerstarief voor minder aankopen door beleggers en meer uitponden. Het kabinet stelt voor dat tarief in 2027 te verlagen naar 7%.

Dit is geen belastingadvies. Laat de fiscale kant van je keuze uitrekenen door je belastingadviseur.

Hoe De Bree je helpt

We rekenen per woning uit wat leeg en verhuurd verkopen je netto oplevert, en plannen de verkoop zodra een huurder opzegt. We begeleidden onder meer het uitpondproject aan de M.P. Lindostraat in Utrecht, de gefaseerde verkoop aan de Kapelweg in De Bilt en de verkoop van een verhuurd gebouw met woningen en bedrijfsruimte in de Vogelenbuurt. Wil je een pand splitsen, dan werken we samen met een gespecialiseerd bureau.

Wil je weten wat jouw woning leeg en verhuurd opbrengt? Laat je gegevens achter op onze pagina over uitponden in Utrecht en Amersfoort, dan belt een makelaar je binnen 1 werkdag voor een vrijblijvend adviesgesprek.

Veelgestelde vragen

Mag ik mijn huurder opzeggen omdat ik wil verkopen?

Nee, verkoop is geen geldige reden om de huur op te zeggen. Een huurder kan wel zelf instemmen met vertrek, bijvoorbeeld tegen een vergoeding. Dat is altijd een vrijwillige afspraak, en die leg je schriftelijk vast.

Wat is de leegwaarderatio in 2026?

Een percentage van de WOZ-waarde, tussen 73% en 100%, afhankelijk van de jaarhuur. De Belastingdienst gebruikt dezelfde tabel voor 2023 tot en met 2026. Een tabel voor 2027 is nog niet gepubliceerd.

Mag een belegger mijn verhuurde woning in Utrecht kopen?

Ja, als de woning bij de overdracht al minstens zes maanden verhuurd is. Is de woning leeg en ligt de WOZ-waarde op of onder € 686.000, dan heeft een belegger de eerste vier jaar een vergunning nodig om haar te verhuren.

Hoe lang duurt uitponden?

Dat hangt af van wanneer je huurders vertrekken. Een portefeuille pond je daarom in fases uit. Een woning die vrijkomt, zetten we snel in de verkoop, zodat hij niet langer leegstaat dan nodig.

Wat kost uitponden via De Bree?

Je weet vooraf wat de verkoop kost. We spreken een courtage af: een percentage van de verkoopprijs of een vast bedrag per woning.